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Tutto quello che devi sapere per acquistare la tua prima casa!

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A tutti noto che per il popolo italiano la casa è l’obiettivo principale di realizzazione economica/sociale. Tutt’oggi tra i giovani l’idea dell’acquisto della prima casa è vista come l’ambiente in cui trovare salvezza dallo stress quotidiano e in cui creare il proprio focolare famigliare.

Comprare casa nel Bel Paese è da sempre la prima scelta rispetto a pagare un affitto e, nonostante la crisi abbia rallentato la corsa al mattone, comprare la prima casa è la scelta della maggior parte delle persone.

Scopriamo insieme i passaggi e le spese sull’acquisto

Tasse per l’acquisto della prima casa

Se state mettendo da parte capitale per la vostra casa, è necessario e intelligente capire quali tasse ci sono per l’acquisto della prima casa oltre al costo dell’immobile.

Un’altra priorità è capire come poter usufruire delle agevolazioni sulla prima casa. Analizziamo insieme i principali punti per capire a cosa si sta andando incontro, cercando di eliminare molti dei dubbi che potrebbero venire fuori al momento della prima compravendita immobiliare.

Mutuo sulla prima casa, tutti i costi fissi e variabili:

Per calcolare il mutuo sulla prima casa dovete sapere che normalmente la banca concede l’80% del valore richiesto o del valore periziato dell’immobile, può arrivare anche ad un 100% fermo restando che il valore periziato abbia un delta superiore del 20%.

Esempio mutuo all’ 80%: Spesa acquisto immobile 100.000€, Valore periziato 90.000€,  Mutuo erogato 80.000€.

Esempio mutuo al 100%: Spesa acquisto immobile 100.000€, Valore periziato 120.000, Mutuo Erogato 100.000€.

I Tassi su di esso possono essere variabili (Euribor mensile/trimestrale/semestrale e Spread) oppure fissi (IRS e Spread).

Gli atri costi da sostenere saranno:

  • Imposta sostitutiva sulla prima casa dello 0,25% sul capitale richiesto, trattenuta all’erogazione del mutuo.
  • Assicurazione incendio e scoppio di legge, con un costo variabile a seconda della banca di erogazione mutuo con un incisione  in base al parametro ISC – Indice Sintetico di Costo – e si aggira intorno alle 30-60 euro mensili. Non è un costo oneroso, per questo è facilmente applicata alla rata semestrale del mutuo, contestualmente alla sottoscrizione del finanziamento.
  • Istruttoria della banca (costo di consulenza bancaria) corrispondente allo 0,50% sul capitale richiesto o un fisso variabile a seconda dell’istituto di credito anch’essa trattenuta all’erogazione del mutuo.
  • Perizia bancaria, 300€/400€  trattenuta o pagata direttamente al professionista(ingegnere/architetto/perito) o all’istituto bancario.
  • Interessi di preammortamento tecnico, una quota aggiuntiva sugli interessi maturati tra il giorno di stipula del contratto e la data di pagamento della prima rata. Dipendono per la maggiore dal carattere della banca in funzione dall’erogazione del mutuo: Ordinario o Fondiario.

Gli interessi di preammortamento tecnico sono i più insidiosi e spesso non molto chiari, ma potete essere certi che vi si presenteranno al momento debito. Sono poco conosciuti e potenzialmente molto onerosi: nello specifico consistono negli interessi da corrispondere alla banca nel periodo compreso tra la data del rogito e la data di avvio del piano di ammortamento.

Alcune banche offrono maggiore flessibilità riguardo alla data di avvio del mutuo, il nostro consiglio è quello di coordinare le possibilità offerte dal finanziatore con la data del rogito al fine di minimizzare o azzerare questo costo che spesso rimane nascosto tra le righe e ignorato dal cliente poco attento.

I costi di Agenzia

Se per l’acquisto della vostra casa vi rivolgerete ad un’agenzia immobiliare, dovrete sostenere una parcella che oscilla in genere tra il 3% e il 4% o un forfettario da stipulare a contratto essendo una trattativa privata fra venditore, colui che da il mandato all’agenzia e l’acquirente, ovvero chi acquista l’immobile.

Attenzione però che non tutte le agenzie immobiliari sono uguali e professionali a dovere, alcune vi seguiranno con pazienza e professionalità anche fino all’atto mentre altre vi metteranno fretta per concludere l’affare per poi perderne traccia subito dopo la firma del compromesso. È importante scegliere l’agenzia con cura e leggere attentamente le condizioni contrattuali contenute nella proposta di acquisito prima di firmarla e riconsegnarla all’intermediario.

Molte volte la provvigione viene mediata dalle parti, promittente (venditrice) e promissaria (acquirente) per trovare un rogito favorevole tra domanda e offerta e limitare i costi tra i due protagonisti della trattativa immobiliare.

Il nostro consiglio dunque è di analizzare nel dettaglio ogni punto del contratto di acquisto e d’incarico. Non affidatevi all’agenzia solo con un indice di analisi vincolato ai costi, è importantissimo capire l’atteggiamento del professionista, le competenze e l’impegno che quest’ultimo ripone nella compravendita.

Costi di agenzia immobiliare per la prima casa

Costo notaio sull’acquisto della prima casa

Al momento del rogito dovrete corrispondere la parcella professionale al notaio, di solito si tratta di una spesa notarile sull’acquisto della prima casa che varia dal 2% al 4% del valore di acquisto; è importante ricordare che non essendoci più i minimi tariffari potete chiedere più preventivi e rivolgervi al notaio con i prezzi più bassi.

Oltre alla parcella saranno da versare al momento dell’atto di compravendita, anche altre imposte quali: quella di registro, le imposte catastali e ipotecarie ecc..
Qui di seguito vedremo nel dettaglio i costi di quest’ultime.

Rogito Notarile costi sulla prima casa

Alcuni punti importanti da analizzare insieme:

  • Se il venditore è una persona fisica, ovvero non una realtà giuridica, l’imposta di registro, calcolata sulla rendita catastale rivalutata con i moltiplicatori specifici (es. prima casa valore catastale x 115) incide di un 2% su tale valore, con un minimo di 1.000 €. Le tasse ipotecarie e catastali sono pari a 50 € ciascuna.
  • Se il venditore è invece un’impresa che ha ultimato i lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile e quest’ultimo è venduto nell’arco dei primi 5 anni, è obbligatorio pagare l’IVA sul prezzo valore (dichiarato in atto pubblico) al posto dell’imposta di registro. Anche in questo caso sono previste agevolazioni per l’acquisto sulla prima casa: l’IVA è agevolata al 4%  con l’aggiunta di diverse tasse quali: bollo, tassa di registro, tassa di trascrizione, imposta catastale, diritto di trascrizione alla conservatoria del registro immobiliare, per un valore circa di 1000€. Per ulteriori specifiche consultate senza impegno un professionista notarile o un professionista immobiliare.
  • Ricordatevi che se la casa che state acquistando è un immobile di lusso non sono previste agevolazioni particolari per l’acquisto.

primacasa

Relazione Tecnica Notarile o RTN

La maggior parte dei notai richiede prima della stipula dell’atto la relazione tecnica notarile di un tecnico che descriva la casa e le pratiche edilizie che nel tempo si sono susseguite per la costruzione, la ristrutturazione e l’eventuale condono dell’edificio.

Attenzione: la parcella del tecnico è solitamente a carico di chi acquista l’immobile e costa qualche centinaio di euro. E’ importante che la planimetria catastale corrisponda a quella depositata in comune; onde evitare delle sorprese è opportuno rivolgersi a dei professionisti del settore. Molte volte il catasto non corrisponde alla planimetria depositata in comune (vedi la mancanza di un antibagno) o delle modifiche interne effettuate e non dichiarate.

Tasse dopo l’acquisto della prima casa

Con la Legge di Stabilità 2016, sono state azzerate alcune tasse dopo l’acquisto della prima casa come l’IMU e la TASI dovute per il mantenimento dove vivete abitualmente a patto che l’abitazione non sia di lusso. Per quest’ultimo caso, potete verificare il vostro immobile nella visura ipocatastale di carattere ventennale: non deve essere classificato nelle categorie A1, A8 o A9.

Acquistare la prima casa: riassunto

Traendo le conclusioni finali possiamo affermare che, oltre al prezzo e al mutuo, le spese ammontano ad un’incidenza tra 8% e il 10% del valore dell’abitazione. Per comprare con tranquillità la vostra prima casa il nostro consiglio è quello di informarsi e farsi aiutare da un consulente immobiliare di fiducia e professionale.
Staff Premier Case
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